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谁能想到，“十五五”刚开局，深圳就直接逆风翻盘，接连传来两个大消息。
先来说第一个，深圳出口迎来大反弹！
海关数据显示：
今年前2个月，深圳进出口总额达到8242.3亿元，同比上涨37.3%，稳稳霸占内地城市第一的宝座！
拆开来看，出口4943.6亿元，涨了35.5%；进口更猛，涨了40%，彻底摆脱了去年的低迷状态。
可能有人会说，去年深圳进出口也不差啊，创下了4.55万亿元的新高。
但说实话，去年增速有点拉胯，只有1.4%，出口更惨，直接跌了2.6%，当时不少人替深圳捏了把汗。
为啥今年能有这么猛的反弹？
说白了，全靠深圳死磕工业和科创，早就悄悄布局了半导体、生物医药这些先进产业，默默发力，才有了今年这波让人惊喜的大爆发！
再看第二个大消息，深圳豪宅市场也跟着反弹了！
去年一整年，深圳成交17套亿级二手豪宅、13套新房豪宅。
而刚过去的一季度，深圳就成交了12套亿级新房豪宅，差不多用3个月就干完了去年一年的量。
3000万以上的豪宅成交也很亮眼，截止3月22日，累计成交168套，同比增长154.55%，在四大一线城市里增速最快。
深圳湾、香蜜湖、后海、前海这四大板块，贡献了全市80%以上的顶豪成交。
其中有个项目最高单价突破29.7万，直接刷新了片区近半年的新高！
看来，只要深圳的科创、金融产业一直坚挺，新的造富浪潮就不会停，顶豪市场的需求，自然就有足够的支撑！
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有人觉得，深圳豪宅成交大涨，是市场回暖的信号。
其实，没那么简单！
现在深圳整个房地产市场是什么样子呢？
先给大家上组实打实的数据：
刚过去的3月，深圳一二手住宅总网签量有7898套，环比直接涨了117%，创下近11个月的最高纪录。
其中，一手住宅预售网签1571套，环比上涨109%，现售网签1256套，环比上涨130%，二手住宅网签5071套，环比上涨117%，持续稳定在深圳楼市5000套“荣枯线”水平。
以上，乍一看，市场确实热起来了。
但重点来了，这波成交量的回暖，主要是靠各种特价换来的。
咱就说非限购区，沙井有个楼盘，去年同期单价还4.8万多，现在最新一期直接到4万左右。
龙华有个项目，去年同期均价还4.5万+，现在在售的特价房，最低能给到4万以下。某小开发商项目，年前打了87折，现在优惠还能再申请。
还有个老盘，比去年同期的特价房还要便宜3000块，可见开发商有多急着跑量。
别以为限购区就好多少，其实差不多。
宝安有个盘，正常均价7万多，3月初的时候，89平的户型单价才6万出头，现在另一个稍大户型也计划调价。
南山也有楼盘，之前单价7.5万左右，现在实际成交下来，也就6万出头。
最关键的是，这些房子，很多都是即买即住的现房、准现房，不用等交房，即便这样，还是得靠特价吸引客户。
所以，豪宅的反弹根本不是普涨的前奏，而是一场极端分化的核心资产独立行情。
我们需要注意的是，未来几个月的住宅成交量还能不能延续。
只有量先起来，整体价格才有可能回升。
其实说到底，深圳市场已经正式进入到存量博弈的阶段了。
现在大家拼的就是价格和性价比，就看能不能在激烈的存量竞争中，靠各种价格策略持续吸引客户！
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之所以进入到存量博弈阶段，也是因为深圳核心区的住宅供应，确实跟不上了！
先来看深圳优质的核心板块都在哪里？
比如第一梯队的深圳湾、香蜜湖、安托山，第二梯队的前海、宝安中心、福田中心、南山科技园。
这里面，后海深圳湾、前海居住区、宝安中心这些热门板块，好多都是填海而来。
过去5年，深圳湾、后海、香蜜湖这三大顶豪板块，新增纯住宅用地供应为零。
深圳湾去年就1宗商业用地调规成“商业+居住”混合用地，还不在传统顶豪核心区。
后海2024年底才出了1宗含宅地块，还是12年断供后收尾的存量土地开发。
香蜜湖仅有的零星居住相关供应，还是旧改的回迁房、保障房，不算新增纯住宅。
未来这些核心板块，也基本不会再有新增的纯住宅用地了。
再看其他核心板块，好房子也少得可怜。
深圳龙华中心红山一个准现房尾盘，只剩高楼层的一些房源，上塘没有。
深圳北站核心位置目前在售的只有一个准现房清盘项目了。
宝安碧海已经断档，最新楼盘要到4月底才入市。
南山中心也没啥可看的新房，有三个项目都是一两栋楼，基本都是现房尾盘了。
等现有的标杆盘卖完之后，深圳几个核心板块基本就没新的供应了。
深圳从来不缺人和钱。
去年11月，一个项目推出1700多套共有产权房，三房当天售罄，两房两天抢光，参与选房的家庭多达5000多户。后来项目接连加推，成交速度也是快到让人咋舌。
去年12月另一项目664套，吸引了6254户申请，申购比接近1:10，当天卖完，后来补推37套退回房源，居然也吸引了1126户合格家庭争抢，其中三房57户抢一套，两房24户抢一套。
这可是没什么金融属性的房子，全是实打实的居住需求！
现在还有很多香港上班、两地生活的家庭，也都想在深圳置业。
一边是不断涌入的人口和需求，一边是稀少的供地和优质房源，这么一对比就清楚了：深圳核心板块的优质房源，不管什么时候，都是硬通货！
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现在各地的财富差距正在拉大，本质上是创造财富的能力正在拉大。
未来的趋势很简单，谁能搞出真正有用的新技术，能一直创造工作岗位，谁就能真正留住年轻人。
要知道，产业和人口，才是区域价值和房价的核心支撑！
不信你看，刚过去的3月，上海二手房单月成交时隔5年又回到3万套，北上深三个城市的二手房成交量，全部创下了新高。
特别是上海，在楼市新政的加持下，不但销量新高，价格也跟上了，二手房成交价格结束了33个月的下跌趋势。
未来城市之间的竞争，说白了就是产业和人口的比拼。如果一个城市跟高端产业离得太远，那用一句通俗的话说就是，上不了桌了。
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